Una ejecución hipotecaria es el proceso por el cual el prestamista toma posesión de una propiedad hipotecada como resultado de la falta de pago de la hipoteca por parte del propietario. En Nevada, los prestamistas pueden excluir de dos maneras:
Ejecución hipotecaria no judicial
Este es el método principal de ejecución hipotecaria en Nevada y no implica una acción judicial. Comienza cuando el prestatario ha perdido entre tres y seis meses de pagos de la hipoteca. El prestamista registra un Aviso de incumplimiento (NOD) en la Oficina del Registrador del Condado y lo publica en la puerta principal de la propiedad, notificándole al prestatario que está en peligro de perder la propiedad. El prestatario tiene 35 días para subsanar el incumplimiento pagando el monto moroso. Si el prestatario solicita una mediación, el prestamista tiene prohibido continuar con la ejecución hipotecaria.
Si el prestatario no puede pagar la cantidad especificada en el NOD, el prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria registrando y publicando un Aviso de Venta del Fiduciario que especifica la fecha, hora y lugar de la venta.
El prestatario no tiene derecho de rescate en un proceso de ejecución hipotecaria no judicial.
Ejecución hipotecaria judicial
Este tipo de ejecución hipotecaria se maneja a través del sistema judicial donde el prestamista presenta una demanda civil contra el prestatario con una demanda de ejecución hipotecaria.
Luego, el prestamista registrará una licencia de depósito (un derecho de retención sobre la propiedad que notifica una acción de ejecución hipotecaria pendiente). Si el tribunal otorga un fallo que permite al prestamista vender la propiedad en una subasta, el Aviso de Venta de Ejecución Hipotecaria se publica y publica en la puerta de la propiedad. El aviso de venta de ejecución hipotecaria da aviso de la fecha, hora y lugar de la subasta.
El prestatario tiene un año después de la venta de ejecución hipotecaria para canjear la propiedad y la mediación puede estar disponible durante esta acción.
Hay muchas maneras diferentes de detener una ejecución hipotecaria, como la quiebra, la mediación, la modificación, la venta en corto y la escritura en lugar de la ejecución hipotecaria.
Contáctenos para programar una consulta gratuita para analizar sus opciones para detener una ejecución hipotecaria.
Escritura en lugar
Una escritura en lugar es un acuerdo entre el prestamista y el prestatario por el cual el prestatario transfiere el título al prestamista a cambio de una liberación de la obligación de la hipoteca.
En algunos casos, el prestamista puede exigirle que intente vender su casa durante al menos 90 días antes de considerar la posibilidad de aceptar una escritura en su lugar.
Una escritura en lugar es una buena opción para un propietario que no tiene interés en conservar o vender su propiedad, pero quiere evitar una ejecución hipotecaria.
Esta es una mejor alternativa a la ejecución hipotecaria tanto para el prestatario como para el prestamista. El prestamista evita los honorarios y costos asociados con una ejecución hipotecaria y el prestatario evita un juicio por deficiencia y el estigma de la ejecución hipotecaria.
Puede haber consecuencias fiscales al obtener una escritura en lugar. Consulte a un asesor fiscal para protegerse mejor.
Si considera que una escritura en lugar es una buena opción para usted, programe una consulta para discutir.
MEDIACIÓN DE EJECUCIÓN HIPOTECARIA DE NEVADA
Después de la presentación de un Aviso de incumplimiento y elección para vender con el Registrador del condado, los propietarios de Nevada se inscriben automáticamente en la mediación. Una vez que el prestamista le proporciona al propietario una copia del NOD e información sobre la programación de una mediación, el propietario debe devolver un Formulario de inscripción al Programa de mediación de ejecución hipotecaria de Nevada dentro de los 30 días posteriores a la recepción del NOD o dentro de los 20 días posteriores a la recepción de una queja judicial de ejecución hipotecaria. Si no devuelve el Formulario de inscripción junto con la tarifa de mediación de $ 200, el prestamista recibirá un Certificado del FMP que le permitirá proceder con la ejecución hipotecaria.
Una vez que haya devuelto el Formulario de inscripción y la tarifa de $ 200, el prestamista debe asistir a la mediación y tener un representante en la mediación que tenga la autoridad para negociar o modificar el préstamo. El prestamista también debe proporcionar la copia original o certificada de la Nota de hipoteca, Escritura de fideicomiso y cualquier asignación de la Nota de hipoteca y Escritura de fideicomiso. Además, el prestamista también debe proporcionar una Valoración o la Opinión del precio del corredor de la propiedad con fecha no mayor de 60 días a partir de la fecha de mediación y una estimación del valor de venta corta de la propiedad. El incumplimiento por parte del prestamista de los requisitos anteriores le impedirá proceder con la ejecución hipotecaria.
La mediación es supervisada por un mediador asignado al azar que es una parte neutral y no puede brindar asesoramiento legal. El papel del mediador es supervisar el proceso y asegurarse de que se sigan las reglas y que ambas partes negocien de buena fe. El mediador tiene el poder de encontrar al prestamista de mala fe por no participar de acuerdo con las reglas y proporcionar los documentos necesarios. Al concluir la mediación, cualquiera de las partes tiene derecho a presentar una Petición de revisión judicial si no están de acuerdo con el resultado de la mediación.
La mediación es un proceso confidencial que le permite al propietario la oportunidad de sentarse cara a cara con el prestamista para analizar el estado del préstamo y las alternativas a la ejecución hipotecaria, como la retención (modificación) o liquidación (venta corta o escritura en lugar) . La mediación permite una resolución más eficiente, rentable y más rápida de sus problemas hipotecarios.
Si está en peligro de perder su casa debido a una ejecución hipotecaria, comuníquese con LJ Law. Nuestros abogados tienen muchos años de experiencia representando a los principales bancos y utilizarán su conocimiento profundo e interno de las pautas y requisitos de los bancos para su ventaja y le brindarán el mejor resultado posible para su situación. Podemos salvar su casa de una ejecución hipotecaria.
Ventas cortas
¿Qué es una venta corta? Una venta corta es el término utilizado para describir la venta de una propiedad por menos del monto adeudado en la hipoteca. Los prestamistas prefieren una venta corta en lugar de una ejecución hipotecaria debido a las tarifas y costos adicionales asociados con la ejecución hipotecaria.
¿Necesita un abogado para hacer una venta corta? Los agentes inmobiliarios están en el negocio de vender casas. Ellos hacen una comisión y pueden no tener sus mejores intereses en el corazón. Un abogado trabaja para usted y tiene la responsabilidad ética de representarlo y proteger sus mejores intereses. Además, los agentes inmobiliarios no están capacitados ni calificados para brindar asesoramiento legal y, a menudo, no comprenden las leyes complejas y que cambian rápidamente que afectan las ventas en corto.
Aunque los prestamistas pueden perdonar la diferencia entre el valor de la propiedad y el saldo de la hipoteca (llamada deficiencia) en una venta corta, no siempre liberan al vendedor de la responsabilidad personal. Los bancos tienen el derecho legal de perseguir al vendedor por esa deficiencia al embargar salarios futuros o adjuntar cuentas bancarias. Necesita un abogado para proteger sus derechos y asegurarse de que el banco lo libere de responsabilidad personal.
LJ Law puede ayudarlo a obtener una venta corta si:
- has sufrido una dificultad
- su hipoteca es más de lo que vale la propiedad
- tienes que reubicarte
- le preocupa un juicio de deficiencia
- tiene una segunda hipoteca en su propiedad
- desea evitar una ejecución hipotecaria
Estaremos con usted en cada paso del camino para asegurarnos de que el proceso sea lo menos doloroso y sin estrés posible y para asegurarle que el prestamista no lo buscará por un saldo pendiente en los próximos años.
Consecuencias fiscales: Cada vez que se condona una deuda, pueden producirse consecuencias fiscales. Cualquier cantidad de dinero que un banco da de baja al aceptar vender una casa como parte de una venta corta puede ser gravable cuando los vendedores presentan sus impuestos sobre la renta. Le recomendamos que busque el asesoramiento de un profesional de impuestos calificado.
Si está considerando una venta corta, programe una consulta hoy para programar una reunión.
Modificación de préstamo
Si enfrenta dificultades financieras, como un aumento en los gastos y / o una disminución en los ingresos, y está luchando para hacer los pagos de su hipoteca, se ha atrasado en sus pagos y está en peligro o pierde su casa por una ejecución hipotecaria debido a una pérdida de un trabajo, divorcio o muerte en la familia, una modificación de préstamo puede salvar su hogar.
Es posible que pueda conservar su hogar incluso si …
- su casa tiene una fecha de ejecución hipotecaria programada
- ha perdido los pagos de la hipoteca
- le han entregado documentos de ejecución hipotecaria
- el prestamista le ha dicho que no califica para una modificación
- debe más en el préstamo que el valor de la propiedad
Qué es una modificación de préstamo: Una modificación de préstamo es un cambio permanente en los términos de su préstamo existente que permite que el préstamo se restablezca y puede resultar en un pago más bajo y más asequible y salva su casa de la ejecución hipotecaria. El prestamista puede permitirle refinanciar, reducir la tasa de interés, extender el plazo del préstamo o transferir los pagos vencidos al monto total del préstamo e incluso reducir el monto total del capital. Existen diferentes programas de modificación de préstamos que ofrecen diferentes opciones según la situación de cada propietario y las pautas de cada prestamista.
Alternativa a las modificaciones de préstamos: Si no puede hacer su pago hipotecario actual pero no es elegible para una modificación de préstamo, existen otras alternativas para no perder su casa debido a una ejecución hipotecaria, como una venta corta (venta de la casa por menos de lo que actualmente debe), escritura en lugar de una ejecución hipotecaria (devolver la casa al prestamista), obtener una indulgencia (el prestamista reduce o suspende el pago de su préstamo por hasta 90 días) o alquilar su propiedad y usar el dinero de la renta para pagarle al prestamista. Si esta es su situación, podemos ayudarlo.
Tenemos muchos años de experiencia con la representación pasada de todos los principales bancos en los procedimientos de ejecución hipotecaria y tenemos conocimiento de primera mano de lo que los bancos están buscando cuando revisan a los propietarios para una modificación. Estamos muy familiarizados con la mitigación de pérdidas y el proceso de modificación de préstamos y conocemos todos los diferentes requisitos del prestamista. Estamos dedicados a mantenerlo en su hogar y negociaremos diligentemente y hábilmente con los bancos para obtener la mejor modificación posible que sea asequible y razonable para usted. ¡LJ Law obtendrá resultados para usted!
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